5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(ji为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生é)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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