OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn八哥鸟寿命是多少年)意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ八哥鸟寿命是多少年)备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江八哥鸟寿命是多少年集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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