文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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