饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)阿富汗是不是亡国了，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jī阿富汗是不是亡国了n)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，阿富汗是不是亡国了还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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