近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式ú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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