文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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