OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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