饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意(y什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空ì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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