“现在(zài)的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分(fēn)化(huà)的愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心(xīn)，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的(de)、此前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷(dài)倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国(guó)资背景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(y串子是什么意思网络，足球串子是什么意思è)的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的(de)一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房企(qǐ)并(bìng)不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实(shí)现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么(me)好，可(kě)能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净(jìng)负债率持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年(nián)至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别(bié)民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出(chū)，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样(yàng)受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流(liú)通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受(shòu)青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归(guī)母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭(háng)州房(fáng)企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时串子是什么意思网络，足球串子是什么意思代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的(de)统计(jì)，目前(qián)暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早(zǎo)已成(chéng)为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的(de)房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有(yǒu)金地集(jí)团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发(fā)策略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流(liú)通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高串子是什么意思网络，足球串子是什么意思(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很(hěn)容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本(běn)的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 串子是什么意思网络，足球串子是什么意思