OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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