5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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