文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(z始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗hōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(j始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗iān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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