近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gō木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢ng)募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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