万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公fe2o3是什么化学元素司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31fe2o3是什么化学元素日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)fe2o3是什么化学元素复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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