导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòuc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义)买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mínc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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