“现(xiàn)在的房地产很难再(zài)出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思(sī)睿(ruì)集(jí)团合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛(sài)道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如(rú)果关注一下今年(nián)房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的(de)分化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的(de)成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国(guó)央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持(chí)在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的(de)开盘利(lì)用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主要集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩(kuò)张速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率(lǜ)持(chí)续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵(líng)活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本(běn)泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多家机(jī)构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至(zhì)存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上游材(cái)料(liào)端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领(lǐng)域(yù)，我们(men)相对(duì)看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前(qián)两位(wèi)的(de)都(dōu)是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发、设(shè)计、生产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业(yè)链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素(s泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗ù)一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的(de)是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报(bào)中他管理(lǐ)的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加了(le)持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定(dìng)制家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过(guò)两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常(cháng)大(dà)的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是(shì)有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

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