万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，张学良多高，少帅张学良多高请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(s张学良多高，少帅张学良多高hàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在张学良多高，少帅张学良多高实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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