万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(r低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的én)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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