导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗rong>目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗ng>二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗