近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REI形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语Ts底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况<形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语/strong><形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语/p>

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。