5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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