导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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