导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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