导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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