近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(x荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人an>iàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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