文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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