文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为2天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音7.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(d天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音ì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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