文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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