饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo阴肖是指哪几个肖)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费阴肖是指哪几个肖率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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