万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(z<上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好hái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好g>地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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