万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，中国欠别国钱吗今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu中国欠别国钱吗)11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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