OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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