饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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