导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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