文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jì值此之际是什么意思春节，值此 之际n)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余(值此之际是什么意思春节，值此 之际yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　值此之际是什么意思春节，值此 之际余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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