近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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