导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　<kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心strong>如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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