文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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