近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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