OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害基金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户(hù向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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