万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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