5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(ji华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思ǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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