近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际sand可数吗还是不可数，thousand可数吗(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普sand可数吗还是不可数，thousand可数吗通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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